2021년 4월 15일 장 마감 후 발표된 동부건설 컨소시엄의 한진중공업 M&A 본계약 체결은
실사 과정을 거쳐, 2021년 8월에 마무리될 계획입니다.
이번 본계약 체결에선 계약금액과 정확한 인수규모는 알려지지 않았습니다.
이와 관련한 자세한 내용은 잔금을 지불하고 최종 완료되는 2021년 8월이 되어서야,
공시자료를 통해, 우린 확인할 수 있을 것입니다.
현재로서는 채권단이 한진중공업에 지원한 자금은 주당 약 1만 원 수준에 달해,
약 5,000억원에 매각되어도, 채권단의 채권 원금에는 미치지 못하는 상황입니다.
또한 투자은행(IB) 업계에서는 원매자들이 한진중공업의 부채 탕감(헤어컷)을 요구할 것으로 보고 있습니다.
여기서 헤어컷(Haircut)이라함은 재무 금용에서 '할인'을 의미합니다.
즉 자본요건, 마진 및 담보 수준을 계산할 목적으로 자산의 가치를 줄이는 것을 뜻합니다.
현재 한진중공업의 차입금 중 78.3%(5988억원)는 산업은행 등
채권단이 부동산 등에 담보로 설정을 해놓았습니다.
나머지 1644억원은 담보가 설정되어 있지가 않은 것이죠.
그렇기에 이번 동부건설 컨소시엄이 본계약을 통해,
채권단으로부터 부채를 어느 정도로 탕감받았을지도 중요 포인트입니다.
그러나 우리가 지금 알수있는 팩트는 이 정도이며,
2021년 8월이 되어야지만 본계약과 관련한 구체적 조건을 알 수 있을 것입니다.
그렇다면 이번 한진중공업 M&A는 어떤 의미와 가치를 지니고 있을까요?
이미 블루칩 경제와투자는 키다리 스튜디오의 M&A 분석을 통해
3배 상승을 보여드렸습니다.
그렇기에 이번 블루칩 경제와투자의 한진중공업 M&A 가치분석은
주식투자가 분들에게 또하나의 고수익을 안겨줄 것이라 판단합니다.
이번 분석 영상은 시리즈로 제작될 것이며, 오늘은 그 1부 순서인 '신의 한 수 건설 편'이 되겠습니다.
자~ 지금부터 "한진중공업 M&A 가치 분석"시리즈인
"신의한수 건설 편"을 본격적으로 시작하겠습니다.
먼저 한진중공업의 2020년도 실적을 살펴보겠습니다.
한진중공업의 2020년 실적은 매출액 1조 6,958억원을 기록했으며,
영업이익은 516억 원을 기록했고,
당기순이익은 783억원을 기록했습니다.
현재 2021년 4월 18일 7,650원의 종가 기준으로 시가총액은 6,370억 원입니다.
2020년의 당기순이익 기준으로 PER 8.13배 수준입니다.
이는 현재 건설업들이 저평가 영역대에 있기에
우리투자가들에게 큰 매력으로 다가오는 수치는 아닙니다.
2019년 매출액이 1조 6,287억원이었던점을 감안하면,
코로나 판데믹 상황과 인수절차에 들어가는 혼돈적인 상황에서도
선방한 경영실적을 기록했다 정도로 평가할 수 있겠습니다.
그런데 우리가 2020년의 경영실적에서 주목해야 할 지점이 있습니다.
그것은 바로 한진중공업의 전체 매출액에서
건설업이 차지하는 비중이 71.96%까지 상승했다는 것입니다.
이 수치가 의미하는 것은,
현재 한진중공업의 수익을 이끌고 있는 분야가 건설업이라는 것이죠.
이를 구체적으로 살펴보면, 조선부분이 394억 원의 영업손실을 기록했고,
건설 부분에서 895억 원의 수익이 발생했으며,
인천 북항 운영으로 대표되는 임대업 등으로 수익이 합산되어,
2020년 최종 당기순이익이 783억원이 됐다는 것입니다.
그렇다면 현재의 한진중공업 경영상황에서,
이번 동부건설 컨소시엄에서 자신하고 있는
한진중공업과의 시너지는 어떻게 신의한수가 될 수 있을까요?
우리는 이와 관련한 대표적인 모델이될 수 있는
동서울터미널 재개발에 주목해야 합니다.
동서울터미널 재개발은 한진중공업의 구조조정 일환으로
이 부지를 매각함으로써 시작되었습니다.
2019년 10월 11일에 신세계 그룹의 자회사인
신세계 동서울 프라퍼티(PFV)가 중심이 되어,
총 4,025억원의 금액으로 매각되었습니다.
신세계 동서울 PFV는 신세계 계열 부동산 개발사인 신세계프라퍼티와
산업은행, 한진중공업이 출자해 만든 프로젝트금융회사입니다.
지분은 신세계프라퍼티 85%, 한진중공업 10%, 산업은행 5%로 구성되어 있습니다.
먼저 동서울터미널에 대해서 소개를 하자면, 동서울터미널은
교통의 요지이자 강원도에서 서울로 오는 관문입니다.
2017년 기준으로 서울 시내 4개 터미널 가운데
운행 차량이 가장 많은 터미널입니다.
하루 평균 1,790대가 동서울터미널 134개 노선을 오가는 것입니다.
동서울터미널의 사업지는 서울 시내와 강남, 잠실 등 주요 도심과 가까울뿐더러
인접한 광진구·성동구 등 배후수요를 갖추고 있습니다.
여기에 동서울터미널은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상
여객자동차터미널과 준주거지역인 터라 오피스, 주상복합도 지을 수 있습니다.
재개발이 진행되면, 시설의 비중을 늘려
엄청난 분양수익을 기대할 수도 있는 것입니다.
그런 면에서 동서울터미널은 서울에
몇 안 남은 금싸라기 땅이란 평가를 받는 곳입니다.
현재 동서울터미널 부지면적은 3만 5977㎡인 1만 883평에 달하는데 재개발이 되면
부지의 상당부분을 차지하고 있는 고속버스 승차·주차장이 모두 지하로 내려가게 됩니다.
개발자 입장에서는 동서울터미널 부지 모두를 온전히 활용할 수 있게 되는 것입니다.
그런데 이번 매각금액에서 토지가 차지하는 비중이 절대적입니다.
이는 토지가액이 전체 매매가 4,000억 원의 95%에 해당하는
3,800억 원 수준으로 책정됐기 때문입니다
반면 터미널 건물은 5% 수준에 머물렀습니다.
건물가격이 미미한 것은 역시나 개발을 앞두고 철거가 예정돼 있기 때문입니다.
그렇다고 해도 이번 거래금액은 개별 공시지가 대비
58%의 할증률밖에 적용이 되지 않았습니다.
즉 개발이 예정돼 있지만, 눈에 띄는 프리미엄이 붙지는 않았다는 게
시장의 평가라는 것입니다.
왜 이런 현상이 발생했을까요?
그것은 이번 계약에 한진중공업이 개발에 참여해
이익을 공유하기로 한 점이 고려됐기 때문입니다.
그렇기에 한진중공업은 동서울터미널 개발을 진행하는
프로젝트 금융회사(PFV)에 자금을 출자한 것이죠.
한진중공업은 동서울터미널 부지를 2019년에 매각하기전에,
2017년에 이미 서울시에 터미널과 호텔, 업무시설, 관광·문화시설을 결합한
연면적 29만㎡, 지하 5층~지상 32층 규모의 건물을 짓는 안을 제안했었습니다.
시설 규모도 현재의 120% 이상으로 늘린다는 계획이었으며,
만약 이대로 개발이 진행될 경우엔
기대되는 개발이익은 3,000억원을 넘을 것으로 전망되었었습니다
서울시와 사전협상을 벌일 당시 건물 내에
터미널과 판매, 업무, 숙박시설 외에도 노유자시설(실버타운)을 들여놓을 계획을 세웠었습니다.
그리고 한진중공업은 이 동서울터미널을 보유하며,
30년 이상 운영을 맡아오고 있습니다.
동서울터미널 재개발은
상인퇴거→서울시 인가→개발 순으로 진행될 예정입니다.
약 1조 1000억원의 사업비를 들여, 지상 44~45층 높이의
고층 건물 3개 동으로 복합개발될 예정인 것입니다.
신세계의 계획대로라면 서울 내 스타필드가 될 것으로 기대됩니다.
롯데백화점 건대점을 제외하면 대형 유통업체가 전무한
광진구 상권을 재편하여 선점하고,
강 건너 잠실 롯데왕국을 견제할 수 있는,
그야말로 초유의 전략적인 입지가 될 전망인 것입니다.
그런데 현재 신세계동서을PFV는 전체 총금액 4,205억 원 중에서
30%밖에 입금을 하지 못했습니다.
지금 이 동서울터미널의 재개발과 관련하여 무슨일이 벌어지고 있을까요?
우린 먼저 신세계그룹과 동서울터미널 개발사업을 담당하고 있는
신세계프라퍼티의 상황에 주목해야 합니다.
동서울터미널의 개발사업엔
총 1조 1000억원의 투자금액이 소요될 예정입니다.
신세계그룹이 단독으로 추진하는 사업인 만큼
적잖은 부담을 짊어져야 한다는 것입니다.
그런데 코로나 바이러스 감염증 여파로
오프라인 점포 이용객이 온라인으로 분산된 상황에서
신세계 그룹이 투자금 4조원 이상의 대형 프로젝트인
"화성 테마파크"건에 더 공을 들이고 있는 것입니다.
즉 신세계 그룹의 동서울테마파크 자금지원이
4조 원의 화성 테마파크 때문에 후순위로 밀려난 것입니다.
따라서 동서울터미널 사업의 첫삽을 아직 뜨기는커녕
명도조차 진행되지 않은 상황인 만큼,
그룹 내부에서는 이미 사업 속행에 대한 재검토에 들어갔습니다.
여기에 연초부터 정치권에서 유통산업법 개정안이 발의되고
복합쇼핑몰 규제 움직임이 가시화되면서 우려가 커지고 있습니다.
이뿐만이 아닙니다. 동서울터미널의 개발을 담당하고 있는
신세계프라퍼티는
2020년 3분기 기준 누적 매출 1541억원,
영업손실 35억 원, 당기순손실 154억 원을 각각 기록했습니다.
신세계프라퍼티 실적은 대부분 스타필드 매장 임대수입이 기반이 됩니다.
공실률이 거의 없는 상태로 연간 수백억원 내외의 순익 수준을 유지해왔었던 것입니다.
그런데 최근 코로나로 인한 경제충격으로 인해서 분위기가 달라졌습니다.
2020년 6월을 기점으로 영업을 지속하기 힘든 임차점포가 속출하면서
신세계프라퍼티 산하 스타필드 운영 자회사들은 대부분의 입점 점포에
약 7개월간 임차료를 감면해줬습니다.
이는 신세계프라퍼티에 귀속되는 이익도
급감할 수밖에 없게 만들었습니다.
아직 심각한 수준은 아닙니다. 단기차입금이 2,200억 원 수준으로,
보유한 현금성 자산 규모를 웃돌고 있기 때문입니다.
그러나 2021년에도 개발사업이 줄줄이 대기 중입니다.
2023년 개점을 목표로 마무리 단계를 향해 달려가고 있는
스타필드수원 사업이 남아있으며,
이후 충북 청주, 경남 창원, 인천 청라 등에서
5~6개 신규점 출점 계획이 잡혀있습니다.
선행된 스타필드하남과 스타필드 고양 건립 과정에서
각각 1조 원 내외 투자가 집행된 것을 고려하면,
신규 출점에도 최소 2~3조원 이상의 자금 수요가 발생할 예정입니다.
신세계 스타필드는 최근 임대점포로부터 임대수입이 재개되면서,
최악의 시기는 벗어나고 있는 것으로 보입니다.
그러나 코로나19 영향이 여전히 지속되고 있는 만큼,
시장 환경은 여전히 불확실성으로 차 있습니다.
동서울터미널 개발사업은 신세계 스타필드의 자회사인
신세계 동서울 PFV가 담당하고 있는 것입니다.
그런데 동서울터미널 개발사업의 문제는 여기에 그치지 않습니다.
또 다른 출자자이면서 터미널 운영 주체인 한진중공업이,
입점 상인들과 명도소송을 진행 중에 있는 것입니다
해당 명도소송의 결과는 항소를 고려할 경우,
2021년 하반기에나 나올 예정인데요,
이는 신세계동서울PFV가 동서울 개발 사업을 진행하는 데 있어서
차질을 빚을 수 있게하는 또 하나의 요인입니다.
현재 상인회가 생존권 등을 이유로 보상과
우선 입점권을 지속적으로 요구하고 있는 것입니다.
한진중공업 측은 계약상 보상 이유가 없다는 입장입니다.
임대차 계약(매년 1회)상에 동서울터미널을 재개발하면
계약해지를 하고 퇴거하게 돼 있었기 때문입니다.
그것을 수차례 공지했고 그것을 알고 입주해 영업을 계속했던 건데
일정이 돼서 퇴거해야 한다고 하니깐 본인들이 못 나간다고 하며,
자신들에게 우선 입점권을 달라고 하는 것입니다.
이에 한진중공업은 보장할 수 있는 부분도 아니고
무리한 요구라고 소송이 진행되고 있는 것입니다.
최근 1,2심에서 법원은 한진중공업을 상대로
상인들이 낸 명도(건물을 비워 넘겨줌) 소송건에 대해서
한진중공업의 승소를 판결했습니다.
상인회는 상고할 예정이지만, 대법원 상고심에서
1,2심과 동일한 결과가 나올 경우
퇴거문제는 일시에 해결될 것입니다.
그러나 서울터미널 주변에 있는 자양시장 등과의 상생 문제가 불거질 경우
사업 인가를 담당할 서울시의 결정 또한 늦어질 가능성도 제기되고도 있습니다.
그런데 이러한 상황에서 신세계동서울PFV가
4,205억 원(현재 30% 납입)을 들여 매입한
동서울터미널 부지 및 건물이, 현재 시가로도
5,000억원을 훌쩍 넘는다는 게 업계의 시각입니다.
그런데 또하나의 사항이 추가됩니다.
투자은행(IB) 업계 등에 따르면, 2018년 설립된
신생 자산운용사인 칼론인베스트먼트가
신세계 동서울 PFV에서 추진 중인
동서울터미널 개발사업 인수를 타진 중이라는 것입니다.
현재 칼론인베스트먼트는 신세계 동서울 PFV 주주인
신세계프라퍼티 및 신세계그룹, 산업은행은 물론,
사업 인허가권자인 서울시와도 물밑접촉을 이어나가고 있습니다.
그리고 이와관련한 진행사항에 대해
칼론인베스트먼트는 해당 사실을 인정하고 있습니다.
칼론인베스트먼트 관계자는 "인수 자금도 어느 정도 준비가 돼 있는 상황"이라며,
"현재 관련된 논의를 진행 중에 있는데 (신세계그룹 측면에서는)
정용진 신세계 부회장이 결정할 사항이다 보니 기다리고 입는 입장"이라고 밝혔습니다.
이에 대해 신세계그룹은 동서울터미널 사업을
제삼자에게 매각할 의사가 없다고 선을 그었습니다.
신세계그룹 관계자는 "신세계프라퍼티를 중심으로
해당 사업을 진행할 것으로 안다"면서
"칼론인베스트먼트 측과의 교류 또한 없었다"라고 밝혔습니다.
그러나 칼론인베스트먼트는 그렇게 작은 자산운용사가 아닙니다.
2018년 12월 등록된 신생 투자운용사지만,
부동산을 중심으로 상당한 포트폴리오를 갖춘 곳으로 평가받고 있는 곳이죠.
홈플러스와 포스코건설의 보유자산 일부를 인수했고,
청주 나보나스퀘어, 남양주 코어로지스 물류센터,
제주 로지스틱스 물류센터, 골프장 오너스 GC를 보유하고 있습니다.
현재 신세계프라퍼티는 2020년 4월께
르네상스호텔 부지 개발사업에 합류하면서
이지스자산운용이 만든 펀드에 3,000억원 규모를 출자했습니다.
또한 스타필드수원 사업에도 지난해 11월 8,000억 원을 출자하면서
2,000억 원이 출자금으로 누적됐습니다.
그렇기에 동서울터미널 개발을 담당하고 있는 자회사인
신세계동서울PFV에 대한 지원에 합리적인 의심이 생기는 것입니다.
일단 2020년 12월에 50억원 규모의 운영자금을 출자는 했습니다.
그러나 이 규모는 상당히 미미한 금액으로 사업을 유지하기 위한
최소한의 비용 충당 정도에 불과합니다.
그리고 본격적으로 사업을 추진하기 전까지는
이 같은 미미한 액수의 출자가 상시적으로 이뤄질 것으로 전망되고 있습니다.
자~ 우리는 여기까지의 상황을 통해,
서울의 몇 안되는 금싸라기 땅이라는 동서울터미널과 관련한 진행사항을 살펴보았습니다.
그리고 우리에겐 4월 15일 동부건설 컨소시엄이
한진중공업을 인수하는 본계약을 체결했다는 사실을 접하게 되었습니다.
그리고 이번 인수는 6월~7월에 완료됩니다.
그런데 이번 한진중공업 M&A와 관련하여,
동서울터미널 개발사업은 첫 합병효과가 나타날 가능성이 큽니다.
일단 위의 내용을 간단하게 정리해보자면,
한진중공업의 구조조정 과정에서 금싸라기 땅인 동서울터미널을
신세계그룹이 신세계동서울PFV를 내세워 4,205억 원에 인수했고,
1조 1,000억 원 들여 개발하려 하였습니다.
그런 와중에 4조 원을 투자해야 하는 화성 테마파크 사업이 주력이 되었고,
신세계 동서울 PFV의 자금줄 역할인
신세계프라퍼티는 코로나로 인한 경영악화와
예정된 투자계획이 방대하다는 것입니다.
이에따라 새로운 부동산 전문 자산운용사가 인수의사를 타진하고 있고,
신세계 동서울 PFV 역시도 총 4,205억 원 중에 30%밖에 입금하지 않은 상황에서,
매각하면 700억원이상의 차익을 발생시키며 정리할 수 있는 여건이 된 것입니다.
또한 기존 입주주민과의 오랜 소송전으로 인하여,
아직 동서울터미널 사업의 첫 삽을 뜨기는커녕
명도조차 진행되지 않은 상황인 것입니다.
그런데 이 소송은 2021년 가을이면 곧 대법원 판결이 나올 것이고,
2심까지 한진중공업이 승리했기에 무난하게 승리할 것으로 전망됩니다.
그렇다면 인허가가 진행된 상태가 아니라 조감도도 나오지 못한 상태인 동서울터미널의 개발 계획은
아이러니하게도 한진중공업이 임들대인들과의 관계 문제를 일임하기에,
한진중공업이 이 문제를 속전속결로 끝내야지만 진행이 가능한 상황인 것입니다.
그리고 이러한 상태에서 한진중공업은 동부건설컨소시엄에 매각되었고,
8월에 M&A가 최종 완료됩니다.
그렇다면 인수자인 동부건설 컨소시엄은
지금의 동서울터미널 개발을 어떻게 바라보고 있을까요?
이미 토지값만해도 700억 원 이상의 차익이 발생하고,
개발이익은 최소 3,000억원이 보장된 이 사업을 말입니다.
한진중공업 채권단으로부터 좋은 점수를 받기 위하여,
동부건설이 주도가 되어 컨소시엄이 이루어졌지만
이번 한진중공업의 인수의 본질은 동부건설이 바지사장일 뿐이며,
실질적인 인수자는 한국 토지신탁입니다.
그리고 한국토지신탁을 주도로 한 이번 M&A의 총괄지휘는
동부건설과 한국토지신탁 그리고 엠케이전자와 신성건설로 이어지는
지배구조의 최정점인 차정훈회장이 주도하고 있습니다.
이 부분에 대한 이해가 필요하신 분들은 블루칩 경제와 투자의
한국 토지신탁 영상을 시청하시길 바랍니다.
블루칩 경제와투자의 개인적인 판단으론,
차정훈 회장은 대한민국 M&A 시장에서
신의 경지에 이른 수완을 발휘한다고 판단합니다.
이는 동부건설의 최근 급성장을 통해서 증명되고 있는데요,
동부건설은 지난 2016년 10월 법정관리(기업회생절차)를 졸업했습니다.
1년 9개월만에 초고속 졸업장을 받은 비결은 인수합병(M&A)이었습니다.
동부건설은 같은해 6월 사모펀드 키스톤 에코프라임에 2060억 원에 매각됐고,
이중 2,000억원을 동부건설 회생채권 변제에 대부분 사용하면서
경영 정상화를 이끈 것입니다.
동부건설은 법정관리 졸업 첫해 당기순이익 510억 원을 기록하며
흑자 전환했습니다.
자산규모도 빠르게 회복했는데요, 2012년 말
3조 원에 육박하던 동부건설의 자산총계는
법정관리 시절 6000억 원 밑까지 떨어졌다가,
2020년 연결기준 9,542억 원까지 증가했습니다.
동부건설은 차정훈 회장의 지휘 아래 한국 토지신탁과 엠케이전자
그리고 신성건설의 계열 기업으로부터
상당한 지원을 받으면서 경영정상화를 이룰 수 있었습니다.
일례로 신용등급이 상대적으로 높은 한국 토지신탁이
동부건설에 책임준공 신탁을 제공하여
동부건설은 수주량 증가와 자금조달 비용 감소라는 수혜를 입을 수 있었던 것입니다.
동부건설은 2016년 10월 법정관리를 졸업하자마자
인사를 단행했는데요
허상희 부사장(현 대표이사)이 새로 합류했고
이관진 사외이사가 신규로 선임됐었습니다.
이들은 모두 차 회장과 지연, 학연으로 얽혀있습니다.
허상희 대표는 1964년 전북 전주 출생으로 차 회장과 동향입니다.
동부건설에 합류하기 전인 1993년에는 신성건설 대표,
2014년에는 엠케이전자 대표를 역임했었습니다.
이관진 사외이사는 한국 토지신탁의 종속회사인 코 레이트 투자운영에서
2016년부터 감사로 재직했었습니다.
경희대 인문학부 출신으로 같은 학교를 나온 차 회장과 학연으로 연결돼있는 것이죠.
이관진 사외이사는 한백 토건의 대표이사를 역임하기도 했는데요,
한백 토건은 신성건설과 같은 전북 전주시에서 활동하는 건설사입니다.
허상희 대표와 같은 시기 동부건설에 합류했던 한상규 전 경영지원본부장은
신성건설과 발해의 대표이사를 지냈었습니다.
최근 한 전 경영지원본부장의 후임으로 새로 선임한 고상범 부사장 역시
경희대 건축공학과를 나오고 신성건설 대표이사를 역임했다는 점에서
차 회장과 연결돼있습니다.
이 같은 임원 구성을 감안하면 동부건설 경영과 한국 토지신탁의 경영은
차 회장의 진두지휘 하에 진행되고 있다고 판단하는 것이 합리적인 분석일 것입니다.
동부건설은 2016년 법정관리를 졸업하며 흑자전환에 성공했었습니다.
이후 꾸준한 수주활동으로 벌어들인 현금, DB하이텍 지분 등
비핵심 자산을 매각한 자금으로 빚을 갚아나가고 있습니다.
2015년 말 기준 2,749억원이었던 회생채무는 작년 3분기 기준 369억원으로 줄었습니다.
부채비율 역시 2015년말 기준 613.9%에서 2020년 말 기준 107.51%까지 줄었습니다.
2019년 3분기까지 60.8%로 개선됐었지만,
최근 동부건설의 과감한 사업 행보로 많은 투자가 이루어졌기에
늘어난 것일 뿐입니다.
동부건설은 회생절차 종료 후 실적 개선세를 이어가면서
최대주주도 투자금을 회수하기 시작했습니다.
회생절차 종료 연도인 2016년 매출액은 5,855억 원에 그쳤지만
2020년엔 두 배 가까운 1조 2,146억 원으로 성장하였습니다.
영업이익은 같은 기간 161억 원에서 321억 원으로 3.2배 늘어났습니다.
당기순이 이익의 감소는 배당정책에 기인합니다.
동부건설은 2018년부터 주주들을 대상으로 현금 배당을 시작한 것입니다.
2018년 총 63억 원을 배당해 배당성향 8.6%를 기록했습니다.
보통주 기준 주당 배당액은 300원입니다.
당시 동부건설 주식 1,411만 7,647주를 보유하고 있던 키스톤 에코프라임은
총 42억 원 이상을 배당받았습니다.
이듬해 동부건설은 154억 원을 배당했습니다.
배당성향은 26%로 1년 전에 비해 세 배 가까이 상승했던 것입니다.
당시 1주당 배당금이 700원인 것을 고려하면 키스톤 에코프라임이 받은 배당금은 99억 원이었습니다.
두 해 동안 141억 원을 벌어들인 것이죠.
이러한 일련의 과정들은 차정훈 회장이 향후 한진중공업을
어떻게 정상화시키고 성장시킬지를 전망하게 합니다.
최근 동부건설은 대림산업을 꺾고 전주 종광대 2구역 재개발 사업 시공사로 선정되었습니다.
동부건설이 아파트 브랜드 파워 국내 최강의 대림산업을 제치고
1,000억 원 규모의 전주 종광대 2구역 재개발사업 시공사로 선정된 것입니다.
전주 종광대2구역 재개발 조합은 5일 시공자 선정 총회를 갖고
입찰에 참가한 동부건설과 대림산업 가운데
100표를 얻어 대림건설을 18표 차로 누른 동부건설을 시공사로 선정된 것입니다.
대림건설은 이 편한 세상이라는 브랜드로 인기를 끌며
국내 시공실적 3위에 올라있는 막강한 업체였지만
동부건설이 상대적으로 저렴한 시공비를 제시한 데다
스카이브리지 적용과 실내수영장 등 25가지의 커뮤니티와 44가지의 특별 제공 등이
조합원들의 마음을 끌었다는 분석입니다.
현대 동부건설은 탄탄한 재무구조를 이루어내,
시공사 선정에 유리하게 적용받고 있습니다.
무차입 경영 기조 아래, 업계 최저 부채비율을 달성한 것입니다.
최근 2년간 공공 수주 2위, 수주잔고 4조 원을 달성하는 기염을 토해내고 있습니다.
동부의 이번 재개발 사업 수주를 놓고 도내 건설업계는
나름대로의 큰 의미를 부여하고 있습니다.
이러한 동부건설의 사례는 우리가 한진중공업의
부산지역 건설 사업에서도 향후엔 많이 접할 것으로 전망합니다.
동부건설은 한진중공업이 가진 주택 브랜드 '해모로'와
자사의 '센트레빌' 브랜드 간 시너지를 노리겠다는 계획입니다.
부산·경남에서 인지도가 높은 해모로와 수도권에서 널리 알려진 센트레빌 브랜드 간의,
수주 네트워크를 공유하는 등,
영업에서 상호 보완적인 역할을 기대할 수 있다는 것입니다.
또한 한진중공업의 공항 공사 등 풍부한 공공 공사 실적과 플랜트 사업 부문은
동부건설의 미래 먹거리인 폐기물 사업과도
높은 시너지를 낼 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.
동부건설은 2019년 건설폐기물 소각처리를 주력하는
WIK중부, WIK환경, WIK경기, 용신 환경개발 등 4개 회사를 인수한 뒤
2020년 4월에는 이를 기반으로 폐기물 처리사업을 하는
동부 엔텍을 물적분할로 설립했습니다.
동부 엔텍은 공공 소각 부문에서 업계 2위 수준으로
수익성이 높은 알짜기업입니다.
폐기물 처리사업은 수요가 꾸준해 경기 변동에 크게 영향을 받지 않는 데다,
정부의 환경규제 강화로 시장 인허가 진입장벽이 높습니다.
폐기물 배출량이 증가하면서 향후 성장 전망도 밝은 데다,
민간부문까지 진출해 재활용 수집 및 운반, 매립 등
전 처리사업 영역으로 역량을 키워나가고 있습니다.
현재 동부 엔텍은 현재 공공 소각시설 민간 위탁운영 업계 선두를 달리고 있는데,
전국에 보유한 자원회수시설(소각시설)만 총 8곳에 이릅니다.
이에 따라 동부건설은 2020년 시공능력 평가 결과,
2019년보다 15계단 상승한 21위에 이름을 올리게 되었습니다.
동부건설은 사모채 250억을 최근 발행하며
7년 만에 회사채 시장에 복귀도 하였습니다.
동부건설의 현금 및 현금성 자산은 1,040억 원입니다.
현금성 자산을 감안한 순차입금은 242억 원에 불과합니다.
결손금도 모두 털어냈으며, 2016년 결손금이 2,490억 원에 달했지만
2017년부터 플러스로 돌아선 뒤 2020년 9월 말 기준으로,
잉여금은 2,383억 원까지 증가한 상태입니다.
자~ 마지막으로 한진중공업의 실질적인 M&A주인공인
한국 토지신탁의 현재 상황을 간단하게 살펴보겠습니다.
한국 토지신탁은 사업 포트폴리오 다각화와 지속적인 미래형 먹거리 발굴을 통해
시장 변화에 선제적 대응을 진행하고 있습니다.
한국 토지신탁은 2020년 한 해 총 2,146억 원의 수주실적을 달성했습니다.
이 수치는 한국 토지신탁이 1996년 창사 한 이래로 최대 수주실적입니다.
구미 사곡 e 편한 세상, 인천 학익 재개발 정비사업 등을 수주하며
총 1,915억 원의 실적을 달성한 2017년과 비교해도 12.1% 증가된 규모입니다.
한국 토지신탁이 이렇게 창사 이래 최대 실적을 달성한 데에는
차입형 토지신탁 수주 회복과 리츠 부문 약진이 배경이 됐습니다.
한국 토지신탁의 창사 이래 최대 실적 중 54%(1155억 원 규모)는
차입형 토지신탁이 차지합니다.
2019년 정부의 부동산 정책과 시장 영향으로,
수주실적이 541억 원까지 하락했던 한국 토지신탁은
2019년에 다시 업계 최고 수준의 차입형 토지신탁 수주실적을 기록한데 이어,
분양 착수한 사업들의 초기 6개월 분양률 또한 92.8%를 기록하며 호실적을 나타냈습니다.
한국토지신탁은 정비사업에서도 강점을 보입니다.
2020년 1,903가구 규모의 북가좌 제6구역 사업과 서울 신림 1구역 재개발 등,
분양 리스크가 낮은 수도권이나 광역시 소재 사업을 수주했습니다.
특히 2020년 12월엔 한국 토지신탁이 사업대행자로 참여한
2,267세대 규모의 ’e 편한 세상 대전 에코 포레‘ 현장이 성공적으로 마무리되며,
1,000세대가 넘는 신탁방식 정비사업 대단지 성공사례를 구축했습니다.
또한 같은 2020년 12월에,
이천 국제물류센터 우선협상대상자로 선정돼 설립인가 진행 중에 있어,
주택 리츠뿐 아니라 오피스, 물류센터는 물론 개발리츠 등 다양한 리츠 분야로 진출하고 있습니다.
한국 토지신탁은 그동안 리츠 운용자산이
공공지원 민간임대 주택 리츠에 편중되고 규모도 크지 않았으나,
2020년에 코 레이트 타워 리츠 설립인가를 받으며,
본격적으로 오피스 부문에도 진출했는데요.
코 레이트 타워는 한국 토지신탁의 2019년 진행한 걸작 중의 걸작인 사업성과입니다.
2019년에 한국 토지신탁은 리츠를 비이클로,
현대해상으로부터 강남사옥을 매입했었습니다.
매매 가격은 3.3㎡당 3407만 원, 매매금액 3,605억 원이었으며,
이는 2019년 기준으로 국내 최고가로 거래된 오피스빌딩 시세였습니다.
현대해상 강남사옥은 지하 7층~지상 19층, 연면적 3만 4983.47㎡ 규모입니다.
현재 현대해상 강남사옥은 코 레이트 타워로
빌딩명을 변경한 것입니다.
그리고 한국 토지신탁은 이 빌딩에
한국 토지신탁과 동부건설 등 계열사가 입주를 진행하여
강남과 서울역 인근으로 뿔뿔이 흩어져 있던 주요 조직이
한데 뭉치게 만들었습니다.
이로써 코 레이트 타워는 계열사를 통한 안정적인 임대수익을 확정받게 되었고,
코 레이트 타워를 기초자산으로 625억 원 규모의 리츠 공모에 나선 것입니다.
이렇게 공모와 사모를 통해 조달한 765억 원을 통해서,
현대해상 강남사옥 인수를 위해 단기로 빌린 브릿지론을 상환하게 됩니다.
이는 신한캐피털 465억 원, 하나 캐피털 200억 원,
BNK캐피털 100억 원이 단기 성격이다 보니
조달금리가 5.5%로 다소 높게 책정됐기에 진행된 것입니다.
브릿지론이 상환되면 리츠의 구조는
에쿼티(equity) 1,595억 원, 론(loan) 2,254억 원으로 변경됩니다.
선순위 2,253억 원에 대한 대주단은 변동 없는데요,
앞서 구성된 대로 전부 생명보험사로 꾸려져 있습니다.
구체적으로 살펴보자면, 삼성생명이 1,053억 원,
한화생명보험이 1,000억 원,
KB생명이 200억 원을 각각 책임졌습니다
또한 앞서 조달한 에쿼티 830억 원의 경우,
우선주 투자자는 KB증권과 신한캐피털, 개인투자자 등입니다.
우선주 발행액은 KB증권 400억 원, 신한캐피털 200억 원,
개인투자자 70억 원 등 총 670억 원입니다.
보통주 투자자는 한국 토지신탁의 140억 원과 동부건설의 20억 원입니다.
이에 따라 코 레이트 타워에 대한 소유권은
한국 토지신탁과 동부건설이 가지고 있는 것이죠.
결국 이러한 과정을 통해 매매금액 3,605억 원을 투자해 인수한 코 레이트 타워는
리츠를 통해 대부분의 자금을 회수하게 된 것이며,
실질적인 자금은 한국 토지신탁의 140억 원과
동부건설의 20억 원밖에 투자가 안된 것입니다.
또한 계열사들 입주를 통한 확실한 임대수익과 건물 운영수익은
리츠 투자에 참여한 투자가들에게도
약속한 수익을 확실하게 지급할 수 있게 합니다.
블루칩 경제와 투자가 이렇게 한진중공업 M&A를 분석하면서,
동부건설과 한국 토지신탁의 현재 상황까지 말씀드리는 것은
그만큼 차정훈 회장의 탁월한 M&A 감각과 M&A를 진행한 기업을
어떻게 성장시켜왔는지를 보여드리기 위해서입니다.
지금 한진중공업 M&A와 관련해
영도조선소 부지를 가장 큰 가치를 주고 있지만,
블루칩 경제와 투자의 판단은 8월 인수가 완료되면,
동서울터미널 개발과,
부산의 미래를 이끌어 갈 핵심사업으로 평가받는
부산 북항 재개발 사업에 집중할 것으로 판단합니다.
2030년 부산 도시기본계획 변경안에 따르면, 북항 재개발과 관련해
영도 해양 연구개발(R&D)이 포함됐습니다.
이를 통해 영도조선소 부지에,
1조 2천억 원을 들여 세계적 조선 해양과학사업화 연구단지를
조성한다는 계획이 담기기도 했습니다.
영도구에서 발표한 영도 비전 2030 개발계획을 살펴보면
영도에 3,400억 원 규모 남항 외항 방파제, 1조 7천억 원 규모 태종대권 종합개발,
4,100억 원 동삼 혁신지구, 1,955억 원 봉래산 역사공원 등이 만들어집니다.
이런 계획 등을 감안하면 대규모 개발이 이뤄지는 영도에
조선소를 그대로 둘 가능성은 낮은 셈입니다.
영도구에서는 영도조선소의 이전을 추진하고
영도 마린테크 폴리스 사업의 타당성 조사를 진행하겠다는 계획도
세웠던 것으로 파악되고 있습니다.
이에 따라 한국 토지신탁은 절충안으로
영도조선소를 이전할 부지를 마련하는 등
대안을 내놓아야 할 수도 있을 것으로 보입니다.
검토대상 부지에는 신선대부두 남쪽, 감만부두, 기장군 일부 지역 등이 꼽히고 있습니다
영도조선소는 천혜의 자연조건, 교통의 요지에 있고,
관광·문화의 중심지로 성장할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.
동부산과 서부산을 잇는 고가도로(광안대교, 부산항 대교, 남항대교)의 중간 지점으로
사람과 교통이 집중되는 요지입니다.
영도구와 원도심의 도시재생사업 전체의 구심점 역할을 담당하게 될
핵심적인 지역으로 평가할 수 있습니다.
세계 대표적인 항만도시 재생사업에서 중심축의 역할을 한 것은
영도조선소와 같은 대형 독 활용사업이었습니다.
영국 런던의 문화수도 계획, 미국 뉴욕의 해군 공장 재개발계획,
일본 요코하마 미나토미라이 21 등이 대표적입니다.
부산시는 영도조선소의 현 위치 유지를 고수하기보다는
부산신항 2단계와 연계하여
이전 가능 부지를 찾을 것으로 블루칩 경제와 투자는 판단합니다.
그리고 블루칩 경제와투자는 런던, 뉴욕, 요코하마와 같이 항만 재개발의 핵심지역으로
영도조선소 부지가 활용될 것을 전망합니다.
그러나 영도조선소 부지 문제는 그 의미가 맞든 틀리든 뜨거운 감자가 확실합니다.
부산시와 언론, 산업계 모두가 끊임없이 언급하는 쟁점이기도 하며,
조선업 유지와 현실적인 부동산 개발 이익 사이의 선택이 어려운 사안이기도 합니다.
시기의 차이만 있을 뿐 조선업 경쟁력이 떨어지는 영도조선소는
결국 개발 수순을 밟을 것이란 평가가 지배적입니다.
좀 더 잔인한 이야기를 전하면, 애당초 그 땅은
개발하는 것 외에는 방법이 없다는 말도 나옵니다.
산업계 관계자는 "국내 조선업은 주로 유럽발 초대형 선박 건조가 중심이고
이는 현대중공업, 삼성중공업, 대우조선해양 등, 대형 조선사가 싹쓸이하는 상황"이라며
"영도조선소는 협소한 부지와 높이 제한으로 중소형 선박 건조만 가능한 한계가 있는 데다
그 수요가 주로 나오는 중국마저 자국 내 공급으로 해결 중"이라고 말했습니다.
투자은행(IB) 업계 관계자는 "영도조선소 부지는 북항 개발지역과 인접한 입지 덕분에 개발 여력에 따라
최소 조 단위 수익까지 거둘 수 있단 전망을 하고 있습니다.
부산신항에 중소형 컨테이너선 전용부두가 건설되면
현재 북항을 이용하고 있는 중소형선들이
멀리 떨어진 신항을 오가지 않고 환적화물을 처리할 수 있어
시간과 물류비용이 줄어들게 됩니다.
부산신항에 4000 TEU(1 TEU는 20피트짜리 컨테이너) 이하의
중소형 컨테이너선(피더 feeder) 전용부두가 건설되는 것입니다.
15일 부산항만공사에 따르면 중소형 컨테이너선 전용부두 시공업체 선정을 위한 입찰이
오는 30일 실시됩니다
부산항만공사는 피더부두를 5월 중 착공, 오는 2024년 상반기 완공할 예정입니다.
이에 앞서 지난 6일 실시한 입찰참가자격 사전심사(PQ)에서
현대건설, DL이앤씨(옛 대림산업), HDC현대산업개발, GS건설, 쌍용건설, 포스코건설,
동양건설산업, 한라건설, 한양, 한진중공업 컨소시엄 등 10개 사가 적격 판정을 받았습니다.
피더부두 건설은 부산항 컨테이너 물동량의 절반 이상을 차지하는 환적화물을 실어 나르는
피더선들의 운항 및 물류 효율성을 높이기 위한 것입니다.
한진중공업은 현재로선 영도조선소만 남아 군함, 잠수함 등과 같은 특수선만을 건조합니다.
한진중공업은 3년 치 방산 특수선 물량을 확보하고 있으며,
상선이나 LNG선의 경우 새 주인이 정해지면 언제든 건조에 들어갈 수 있도록 준비 중입니다.
중소 특수선은 한진중공업이 독점하고 있습니다.
영도조선소는 특수선만 건조하며 향후 연 4~5천억 원의 수주가 예상됩니다.
그런데 우리가 여기서 주목할 핵심사항은 중소 특수선은 독가 필요 없이,
육상건조가 가능해 야드 이전에 장애는 없다는 것입니다.
특수선은 부산 신선대 야드에서 분리 진행될 것이라는 겁니다.
이에 따라 영도조선소의 매각과 부산 연안개발의 장애는 현실적으론 없는 것입니다.
최근 한진중공업은 지분관계를 정리한 수빅조선소도 미국-호주 컨소시엄에 넘겼습니다.
또한 인천 율도부지와 동서울터미널, 영도조선소 부지 등
시장가치가 높은 자산을 보유하고 있습니다
공공 공항공사 부문에 특화돼 있어, 동부건설과 겹치지 않는 시장이며,
3년 뒤 영도조선소 부지 개발이 가능해,
부산 감만 1구역 재정비사업과의 시너지도 기대되고 있습니다.
산업은행이 한진중공업 입찰 당시 걸었던 인수조건은 '3년간 조선업·고용 유지'입니다.
그리고 3년 이후에는 조선업을 반드시 해야 하는 조항은 없습니다.
이에 따라 3년 동안 부산시와 연계한 영도조선소 이전과
부지를 활용할 방안이 검토될 것입니다.
이번 한진중공업의 M&A 본계약 체결은,
한진중공업을 재도약하게 하는 최적의 한 수라고 판단합니다.
기존 주주들은 대기업이 아니기에 실망할 수도 있지만,
한진중공업의 현재 매출 비중이 건설 쪽으로 70%가 차지하고 있는 지금,
차정훈 회장이 전북 시공순위 2위인 터줏대감 신성건설과
자금줄인 한국 토지신탁 그리고 동부건설을 활용하여,
부산지역의 대표기업인 한진중공업을 급성장시킬 것이라 판단합니다.
참고로 한진중공업 홀딩스는 구조조정 과정에서
경영권과 지분을 모두 매각해
현재 한진중공업과는 전혀 관련이 없음도 말씀드립니다.
https://youtu.be/zfiRaZ2 nsd0
지금까지 시청해주신 모든 분들께 감사드리며, 블루칩 경제와 투자는
언제나 여러분 곁에서 여러분의 성공투자를 돕겠습니다.
언제나 여러분의 성공투자를 기원합니다. 감사합니다.
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